S&T (Super Tehnology)

Для объективного учета влияния подземных горных работ на стоимость недвижимости необходима специальная экспертиза, структурно-логическая схема, которой показана на рис. 4. Необходимо отметить что даже в том случае, если вредное воздействие на здание уже имело место и выполнены ремонтно-восстановительные мероприятия, строение может испытывать некоторый вредный эффект и далее в виде, например, увеличенного износа строительных конструкций, увеличения влажности помещений и т.п. Следовательно, в ходе экспертизы необходимо выяснить, имело ли место влияние горных работ в прошлом, и учесть его при оценке стоимости недвижимости. Но независимо от того, имело ли место вредное влияние сдвижения в прошлом или нет, следует определить, в какой степени следует ожидать влияния будущих горных работ на объект оценки, а также оценить возможность вредного влияния активизации сдвижения над старыми горными выработками.
 
Стоимость недвижимости определяется в экономической литературе как наиболее вероятная цена, за которую объект может (мог) быть продан на открытом конкурентном рынке в момент, совпадающий с датой оценки, при наличии признаков честного соглашения при отсутствии нетипичных условий финансирования с учетом того, что срок реализации объекта должен быть при этом разумно длительным [5]. Общепринятый подход к оценке недвижимости, испытывающей воздействие каких-либо вредных влияний, заключается в суммировании затрат, связанных с этим влиянием, и вычитании их из эталонной стоимости недвижимости [6,7]. Эталонная стоимость в данном случае представляет собой стоимость недвижимости, полностью аналогичной объекту оценки, расположенной в том же месте, что и объект оценки, имеющая тот же износ, однако, не подверженной вредным влияниям. Для недвижимости, расположенной на территории, подверженной вредному влиянию подземных горных работ, этот подход можно выразить формулой, где все параметры выражены в грн:

L= и-(СА+Ск+Си+СР +М0) + РС

где L - стоимость недвижимости на территории, подверженной вредному влиянию горных работ; и - эталонная стоимость недвижимости (т.е. ее рыночная стоимость в случае, если бы территория, на которой расположен оцениваемый участок, не была подвержена вредному влиянию горных работ); С А - стоимость экспертизы по оценке ущерба, вызванного сдвижением; С/г - стоимость восстановительных и предохранительных мероприятий; Си- текущая стоимость ограничений в использовании недвижимости; СУ 
- текущая стоимость дополнительных издержек на страхование; Мр - рыночное обесценивание; Рс - текущая стоимость компенсационных выплат.

Стоимость и любой недвижимости, не подверженной влиянию сдвижения или других вредных факторов, может быть определена оценщиком с использованием стандартных подходов.

Стоимость экспертизы по оценке ущерба СА включает в себя затраты на обследование существующих повреждений объекта недвижимости, вызванных сдвижением, оценку состояния недр и горных выработок под объектом оценки и т.п. Целесообразно создание специальной информационной базы, включающей реестр старых горных выработок, информацию о состоянии недр под территорией оценки и т.д. Затраты на создание и эксплуатацию такой базы тоже должны быть включены в стоимость экспертизы для оценки ущерба СА.